Formalités post-décision

Lorsqu’un permis est accordé, sa légalité peut être contestée par des voisins ou des tiers ayant un intérêt à agir. Pour contester la décision, le requérant doit déposer un recours auprès du maire (recours gracieux) ou du tribunal (recours administratif) dans un délai de 2 mois à compter du début de l’affichage du panneau sur le terrain, et sous réserve que l’affichage soit correctement maintenu pendant les deux mois. Passé ce délai, le recours n’est plus possible.

En cas d’illégalité de l’autorisation, le maire dispose d’un délai de 3 mois à compter de la date de décision pour la retirer. Passé ce délai, l’autorisation ne peut être retirée que sur demande du bénéficiaire.

Il est conseillé de purger ces délais de recours et de retrait avant de démarrer les travaux.

• Autorisation de construire (DP, PC, PA)

L’autorisation de construire (DP, PC, PA) est valide 3 ans, c’est-à-dire que les travaux doivent être commencés dans ce délai. Si ce n’est pas le cas, l’autorisation est périmée, et il sera nécessaire d’en obtenir une nouvelle pour réaliser les travaux.

Si les travaux ne peuvent être commencés dans le délai de validité, l’autorisation peut être prorogée d’un an, sur demande du bénéficiaire, sous réserve que cette demande soit déposée en mairie au moins deux mois avant la fin de validité de l’autorisation. Cette prorogation peut être demandée une deuxième fois maximum, dans les mêmes conditions.

Ce délai court à compter :

• de la notification de la décision au demandeur : date de remise en main propre ou date du premier passage du facteur pour un recommandé).
• ou de la date à laquelle l’autorisation est devenue tacite.

En cas de recours sur l’autorisation, le délai de validité est suspendu à la date de la notification du recours au bénéficiaire de l’autorisation. Il ne recommence à courir qu’à partir de la notification de la décision juridique définitive.

• Certificat d’urbanisme (CU)

Pour les certificats d’urbanisme, le délai court à compter de la signature de l’arrêté ou de la date à laquelle le certificat est devenu tacite. Les certificats d’urbanisme sont valides 18 mois.

Pour les certificats d’urbanisme, la durée de validité correspond à la période pendant laquelle les règles mentionnées dans le certificat seront celles appliquées à toute demande d’autorisation déposée pour le projet concerné dans cette période, quand bien même les règles auraient été modifiées entre-temps. Cette durée de validité garantit ainsi la stabilisation des règles. Toutefois, elle peut être remise en cause dans certaines circonstances spécifiques (sursis à statuer par exemple).

Dans le cas des certificats d’urbanisme, il est nécessaire de déposer une demande de permis ou de déclaration préalable dans le délai de validité du certificat pour pouvoir bénéficier de la garantie des règles qu’il apporte.

Un permis ou une déclaration préalable sera considéré comme ayant été mise en œuvre si les travaux sont commencés dans son délai de validité. Il est nécessaire que les travaux soient réellement engagés sur le terrain et que ces travaux soient suffisamment conséquents. Un simple débroussaillage ou décapage de terre végétale ne peut être considéré comme un commencement de travaux. Par contre, des travaux de terrassement, enrochement, ou fondation, s’ils sont suffisamment importants, permettent de considérer que les travaux ont débuté.

Pour valider le démarrage des travaux dans la durée de validité de l’autorisation, il faut déclarer l’ouverture du chantier. Cette déclaration s’effectue par le dépôt en mairie du formulaire CERFA de DOC. Cette formalité n’existe que pour les permis de construire, de démolir et d’aménager. Les déclarations préalables ne sont pas soumises à la déclaration d’ouverture de chantier.

Lorsque les travaux sont terminés, il convient de déclarer l’achèvement des travaux. Le formulaire CERFA de DAACT permet de déclarer à la fois que les travaux sont achevés et qu’ils sont conformes à l’autorisation qui a été délivrée. La date considérée pour l’achèvement des travaux est la date du dépôt de la DAACT en mairie, même si les travaux ont été achevés plus tôt.

Le dépôt de la DAACT ouvre un délai de 3 mois pendant lequel la mairie peut contrôler et vérifier la conformité des travaux. Un courrier est adressé au demandeur lui indiquant la date et l’heure prévue du contrôle.

• dans le cas où les travaux ne sont pas conformes à l’autorisation qui a été délivrée, le contrôleur dresse un procès-verbal et invite le demandeur à régulariser la situation en modifiant ses travaux ou en déposant une demande modifiant l’autorisation. La conformité des travaux ne pourra être validée qu’après un nouveau contrôle ;
• si les travaux sont conformes, la mairie produit à l’issue du contrôle une attestation de non-contestation de la conformité des travaux.

Si la mairie ne procède à aucun contrôle dans les 3 mois suivant le dépôt de la DAACT, c’est qu’elle ne s’oppose pas à cette déclaration. La mairie peut délivrer, sur demande du bénéficiaire, une attestation de non-contestation de la conformité des travaux.

La mairie dispose par ailleurs d’un droit de visite lui permettant de contrôler les constructions en cours pendant toute la durée du chantier ainsi que les constructions achevées dans un délai de 3 ans après l’achèvement des travaux, de manière à vérifier la conformité des travaux à l’autorisation accordée. Les non-conformités constatées pendant ces visites peuvent être constitutives d’infractions et passibles de sanctions.

Cette autorisation est considérée comme périmée ou caduc lorsque :

• les travaux n’ont pas commencé dans le délai de validité de l’autorisation, ou dans le cas des certificats d’urbanisme, si aucune demande d’autorisation n’a été déposée dans son délai de validité. La péremption intervient de plein droit à l’issue de la durée de validité, sans qu’il soit nécessaire que la mairie constate ou notifie au demandeur que son permis est caduc.

• les travaux commencés sont interrompus pendant plus d’un an, passé le délai de validité.

Il est possible d’échelonner un chantier et de l’interrompre à plusieurs reprises, mais pour que l’autorisation reste valide, chaque interruption doit être inférieure à un an et les travaux réalisés d’une année sur l’autre doivent être suffisamment importants.

Si l’autorisation de construire ou d’aménager est périmée :

• le demandeur doit solliciter une nouvelle autorisation d’urbanisme s’il souhaite réaliser ses travaux. Une autorisation caduque ne peut pas faire l’objet d’une modification ou d’un transfert à un nouvel acquéreur.

• lorsque des travaux commencent ou se poursuivent, ils sont considérés comme des travaux réalisés sans autorisation. Ils sont donc illégaux et passibles de sanctions.

Dans le cas des certificats d’urbanisme, étant donné qu’il s’agit d’une information d’urbanisme et non d’une autorisation, la péremption ne signifie pas pour autant qu’un permis déposé par la suite sera automatiquement refusé. Si les règles n’ont pas changé, le permis pourra être accordé même si le certificat d’urbanisme est caduc.

La durée de validité des autorisations et des certificats d’urbanisme peut être prolongée sur demande du bénéficiaire. La demande s’effectue par simple courrier adressé à la mairie au moins 2 mois avant la fin de validité de l’autorisation ou du certificat.

La prorogation ne peut être accordée que si les règles et servitudes d’urbanisme qui s’appliquent au projet ou au terrain n’ont pas changé.  Pour les certificats d’urbanisme, une modification du régime des taxes peut également empêcher la prorogation.

Chaque prorogation est accordée pour une durée d’une année supplémentaire :

• permis et déclarations préalables : l’autorisation ne peut être prorogée que 2 fois et la prorogation prend effet à la fin de la validité de l’autorisation initiale.

• certificats d’urbanisme : le certificat peut être prorogé autant de fois que nécessaire tant que les règles et taxes n’ont pas évolué ; la prorogation prend effet à sa date de signature.